Vesiputousmallit ovat monimutkainen, mutta olennainen osa monia kiinteistösijoituksia. Oikein jäsenneltyinä ne kohdistavat kannustimia, suojaavat sijoittajia ja tarjoavat avoimen tavan jakaa projektin voitot oikeudenmukaisesti.

Haittapuolena on, että ne ovat monimutkaisia, vaikeasti ymmärrettäviä, ja jos niitä ei ole suunniteltu oikein, ne voivat johtaa epäoikeudenmukaisiin tuloksiin kaikille osapuolille. Kun olen ollut mukana monissa sellaisissa kaupoissa, tämän artikkelin tavoitteena on levittää tietoni tällä alalla näiden haittojen lieventämiseksi.

Kuinka vesiputoukset toimivat?

Vesiputouksen rakennetta voidaan ajatella joukkoina altaita, joissa omaisuuserän kassavirrat täyttävät yhden osan, ennen kuin ne siirtyvät seuraavaan. Jokainen pooli edustaa sopimusta siitä, miten omaisuuserän rahatuotot jaetaan. Alla on esimerkki siitä, kuinka vesiputousmalli näyttää visuaalisesti toiminnassa.

Esimerkki kiinteistöjen kassavirran vesiputousmallista

Palaten poolien käsitteeseen, esimerkkinä voidaan mainita, että ensimmäinen pooli voi jakaa voitot sijoittajan ja sponsorin välillä 90% / 10%, kun taas toinen pooli voi suosia sponsoria jakamalla 50:50. Tällaiset asteittaiset voitonjaon kannustimet kannustavat sponsoria menestymään paremmin kannattavampien poolien jahtaamiseksi. Eri poolien voitonjakosopimusten yksityiskohtia kutsutaan 'mainosrakenteeksi'.

Mistä tiedät, milloin sponsorin pitäisi saada ylennystä? No, se riippuu käytetyn vesiputouksen tyypistä. Vesiputousrakenteissa on pääasiassa kahta päätyyppiä, joita käytetään Kiinteistöt investoinnit. Ensimmäinen perustuu kaiken pääoman palauttamiseen sijoittajille + odotettu tuotto (alias 'estokorko'); toinen perustuu suosituimpaan tuottoprosenttiin (eli 'prefiksi') ajoittain.

Ajonopeus

Esterajat perustuvat yleensä IRR: ään. Kun tavoiteltu IRR on saavutettu, sponsori 'ylennetään' ja alkaa saada edullisempaa tuottoprosenttia. Vaikka kaksitasoiset mainosrakenteet ovat yksinkertaisimmin ymmärrettäviä, minulla on tapana nähdä kolmitasoiset rakenteet yleisimmin tekemässäni työssä. Rajoitetulla korolla sijoittajan on saatava kaikki alkupääomansa ennen ensimmäistä mainostamista.

Kolmikerroksisen mallin mainosrakenne voi näyttää tältä:

Taso	Esterata	Sijoittaja	Sponsori
yksi	0-12%	100%	0%
2	12-18%	80%	kaksikymmentä%
3	18 +%	viisikymmentä%	viisikymmentä%

Tällaisessa rakenteessa sponsori ei saa voittoja, ennen kuin sijoittaja on maksettu kokonaisuudessaan. Usein sponsori voi kuitenkin osallistua myös sijoittajana rakenteeseen. Tyypillisessä LP-rakenteessa tämä tarkoittaa, että sponsorilla olisi sekä LP- että GP-osakkeita, ja heidän LP-osakkeitaan kohdeltaisiin kuten kaikkia muita sijoittajia (kutsutaan usein) näyttää askelelta , joka on vain latinankielinen 'tasavertaisesti'). Yleislääkärit sijoittavat omiinsa varoja voivat syntyä useista skenaarioista, yleisimmin silloin, kun heidät on velvoitettava sitoutumaan osoittaakseen 'pelin iho' ulkopuolisille sijoittajille.

Pref

Rajoitetulla korolla sijoittaja saa kaiken alkupääomansa ja vähimmäistuottoprosentinsa ennen kuin ylennys voi tapahtua. Tämä toimii hyvin sellaisissa hankkeissa kuin kehitys, jossa odotetaan suuria kassavirtoja kerralla, mikä voi maksaa sijoittajat kokonaan.

Yleisimmin kiinteistökaupat tuottavat kuitenkin pienempiä kassavirtoja pitkällä aikavälillä, ennen kuin myynti lopettaa sijoituksen. Näissä tilanteissa vesiputousrakenteet rakennetaan tyypillisesti etupuolella.

Pre määrittelee tuottoprosentin, jonka sijoittaja voi odottaa vuosittain säännöllisten maksujen perusteella. Oletetaan, että sijoittaja kerää miljoona dollaria ja ennakko on 8% vuodessa. Olettaen yhden osingon vuodessa, sijoittaja saa ensimmäiset 80 000 dollaria ennen kuin sponsori saa osansa mahdollisista voitoista.

Ennakkomaksun jälkeen loput rahat jaetaan promootion perusteella, joka esimerkissämme on 50:50. Tässä osiossa, jos osinko olisi 100 000 dollaria, sijoittaja saisi 80 000 dollaria (ennakkomaksusta) + 10 000 dollaria (ylennyksen perusteella), yhteensä 90 000 dollaria. Sponsori saisi sitten loput 10000 dollaria.

Esimerkki 100 000 dollarin voiton jakamisesta 8%: n prefektissä, 50:50 -kampanjan rakenne

Muut vesiputouksiin sisältyvät ehdot

Jos kaikki tämä olisi tiedettävä vesiputousrakenteista, rahoitusmaailma olisi paljon yksinkertaisempi paikka. Vesiputousrakenteilla on usein lisäksi niihin rakennettu monimutkaisuus, ja realistisesti voit lisätä rakenteeseen mitä haluat. Olen nähnyt joitain hyvin monimutkaisia ​​mekanismeja, jotka näyttävät olevan yksinkertainen malli. Tässä on joitain yleisempiä lisäkäsitteitä, joita saatat kohdata:

Catchup Provision

Saapumismääräys suosii yleislääkäriä varmistamalla, että kaikki kassavirrat (kun este on saavutettu) kohdennetaan yleislääkäriin, kunnes yleislääkärin osuus voitoista on yhtä suuri kuin ylennys. Jos oletamme 100 miljoonan dollarin yhden vuoden investoinnin 12 prosentin esteellä ja 20 prosentin edistyksellä, seuraava tulos ilmenee, jos saavutetaan 15 miljoonan dollarin voitto:

Voittojen kohdentaminen	Ilman takavarikointia	Catchup Provisionin kanssa
Sijoittaja	12 miljoonaa dollaria + 80% * 3 miljoonaa dollaria = 14,4 miljoonaa dollaria (96%)	12 miljoonaa dollaria (80%)
GP	20% * 3 miljoonaa dollaria = 0,6 miljoonaa dollaria (4%)	3 miljoonaa dollaria (20%)

Esteradan korkean veden merkki

Joskus, jos suurten kassavirtojen välillä on aikaa, IRR saattaa laskea esteen alapuolelle aiheuttaen sponsorin 'alentamisen'. Joskus vesiputouksia koskevilla sopimuksilla on termi, jota kutsutaan 'korkean veden merkiksi', joka kertoo, että sponsoria ei voida alentaa, kun se on ylennetty. Jos haluat siirtyä seuraavalle tasolle, tuottojen on kuitenkin saavutettava kyseisen tason IRR-tavoite. Tämä säännös suosii sponsoria.

Takaisinottosäännös

Kolikon toisella puolella sijoittajat pyytävät usein 'katsausta'. Jos IRR laskee alle tarjouskynnyksen, sponsorin on ehkä maksettava takaisin kaikki saamansa rahat, kunnes IRR-raja saavutetaan.

Kumulatiivinen Pref

Jos ennakkomaksua ei saavuteta, se ei yleensä vaikuta tuleviin maksuihin. Kumulatiivisella ennakkosäännöksellä saldo täyttämättömästä osasta lisätään seuraavaan ennakkokynnykseen.

Kumulatiiviset ja yhdistävät prefektit

Kun pref on kumulatiivinen (mutta ei sekoitus), pref lisätään vain seuraavan jakson vaaditun tuoton päälle. Yhdistelmäennusteen kanssa jäljellä oleva määrä sekä lisätään että kerrotaan edullisella nopeudella ennen promootiota.

Vesiputousrakenteissa tehtyjä yleisiä virheitä

1. Ajonopeus on liian korkea

Jos este on liian korkea, sponsori ei ehkä koskaan saavuta sitä. Heti kun sponsori tajuaa, että estemäärää on mahdotonta saavuttaa, heistä voi tulla haluttomia (ja todennäköisesti demotivoituneita) projektin loppuun saattamiseksi.

Tätä tapahtuu usein, kun odottamattomat viivästykset - kaavoitusongelma, tilapäinen laskusuhdanne tai vain epäsuotuisat sääolosuhteet - viivästyttävät projektia vähintään vuodeksi. Yhdistetyn koron vaikutuksesta 12%: n IRR: stä viiden vuoden projektissa tulee 15% neljän vuoden aikana tai 20% kolmen vuoden aikana.

Vuotuinen tuotto vaaditaan 12% IRR: n saavuttamiseksi projektin pituudesta riippuen

Sponsori yrittää usein neuvotella uudelleen, mutta sijoittaja (hyvästä syystä) voi olla haluttomia. Valitettavasti tähän yleiseen ongelmaan ei ole helppoa ratkaisua kuin yhteistyö molempien osapuolten hyvien kumppaneiden kanssa ja perusteellinen riskinarviointi ennen kauppaa.

Säästävät sijoittajat saattavat pyrkiä siihen, että tällaiset rakenteet yrittäisivät maksimoida tuotonsa, mutta noudattaa hyvin lyhytnäköistä lähestymistapaa. Yhdenmukaiset sijoittaja-sponsori -rakenteet takaavat, että absoluuttiset voitot ovat sijoittajille korkeammat, vaikka näyttää siltä, ​​että he antavat ehtoja myönnytyksiä.

2. Ei kohdella sijoittajia tasa-arvoisesti ja avoimesti

Jotkut sijoittajat pääsevät korkeammiksi etusijalle neuvotteluvoimansa takia. Vaikka tämä saattaa olla hyväksyttävää ja välttämätöntä kaupan toteuttamiseksi, ongelmia syntyy, kun muille sijoittajille ei ilmoiteta asiasta etukäteen.

Lisään usein säännön, jonka mukaan jos joku sijoittaja haluaa paremman kaupan, kaikille muille sijoittajille on tiedotettava ja heillä on oltava etuoikeus. Tämä välttää loukkaantumisen tunteet millä tahansa puolella ja pitää asiat oikeudenmukaisina kaikille osapuolille.

3. Ei selkeästi ilmaista vesiputouksen rakennetta sijoittajille

Vesiputouksia voi olla monimutkainen mallintaa ja vielä monimutkaisempi kuvata dokumentissa. Selkeän kirjallisen sijoittajasopimuksen tekeminen ja sen varmistaminen, että jokainen sijoittaja ymmärtää rakenteen täysin, voi helpottaa tulevia keskusteluja. Neuvotteluissa vesiputousta havainnollistava selkeä kaavio voi saavuttaa ”kuva on tuhannen sanan arvoinen” -vaikutuksen sen sijaan, että olettaisi, että kaikki sijoittajat voivat koota skenaariot tarkasta termisarkista.

Kun este on saavutettu, on usein hyvä selittää malli uudelleen, jos joku unohtaa yksityiskohdat.

Vesiputouksille ei ole yhdenmukaista lähestymistapaa

Loppujen lopuksi vesiputousrakenteille ei ole yhdenmukaista lähestymistapaa. Jotkut vesiputousrakenteen suunnitteluun vaikuttavat tekijät ovat helppoja. Jos kyseessä on kehitys, jossa on joitain suuria kassavirran tapahtumia, käytä estettä; jos kyseessä on enemmän pitkäaikainen vuokraus, käytä pref. Mutta loppu riippuu usein useista tekijöistä, mukaan lukien markkinaolosuhteet ja kaikkien asianosaisten hienostuneisuus ja tietämys.

Vesiputoukset ovat täydellinen esimerkki siitä, miten voidaan lieventää investointien välitysvaikutuksia ja luoda kannustinrakenteita sen varmistamiseksi, että kaikki osapuolet ovat synkronoituna kaupan onnistumisen kannalta.

Perustietojen ymmärtäminen

Mikä on vesiputousrakenne?

Vesiputouksen rakennetta voidaan ajatella joukkoina altaita, joissa omaisuuserän kassavirrat täyttävät yhden poolin, ennen kuin ne siirtyvät seuraavaan. Jokainen pooli edustaa sopimusta siitä, miten omaisuuserän rahatuotot jaetaan.